Quando uma pessoa morre e deixa bens, esses bens não passam automaticamente para cada herdeiro de forma individual. Existe uma fase intermédia — por vezes curta, por vezes que dura décadas — em que o património pertence a todos os herdeiros em conjunto, sem divisão. A isso chama-se herança indivisa.
Em Portugal, estima-se que mais de 250 mil habitações urbanas em bom estado e 130 mil que necessitam de obras urgentes estejam nesta situação — num total de cerca de meio milhão de habitações fora do mercado. A que se somam 3,4 milhões de parcelas rústicas sem gestão efectiva. São imóveis fechados, com despesas a acumular, a degradar-se enquanto os herdeiros não chegam a acordo.
Fonte dos dados: Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), estudo apresentado em julho de 2025, citado pelo Governo no Conselho de Ministros de 12 de março de 2026.
O que é uma herança indivisa?
Uma herança indivisa é o conjunto de bens, direitos e obrigações deixados por alguém que faleceu e que ainda não foram formalmente divididos pelos herdeiros. Enquanto a partilha não acontece, os herdeiros são todos coproprietários do conjunto — não de partes específicas.
Na prática, isto significa que cada herdeiro tem uma quota-parte da herança, não a propriedade directa de nenhum bem em particular. Se a herança inclui uma casa e três herdeiros, nenhum deles é dono de um terço da casa — os três são donos da totalidade, em conjunto e sem divisão física.
Esta situação é legalmente prevista e acontece automaticamente no momento da morte do titular. Só termina quando é feita a partilha dos bens.
Quanto tempo pode durar uma herança indivisa?
Até à reforma de 2026, uma herança podia permanecer indivisa indefinidamente se os herdeiros não chegassem a acordo. O Código Civil estabelecia que a herança poderia manter-se indivisa por até cinco anos por vontade do testador (artigo 2101.º do Código Civil), mas na prática muitas heranças ficavam bloqueadas muito além disso.
Fonte: Código Civil, art. 2101.º — Diário da República, disponível em dre.pt
Em Portugal não é raro encontrar imóveis em herança indivisa há vinte, trinta ou quarenta anos. As razões são variadas: herdeiros emigrados, desacordos familiares, falta de capital para pagar o processo de partilha, ou simplesmente inércia.
O que mudou com a reforma das heranças indivisas de 2026
Em março de 2026, o Governo português aprovou em Conselho de Ministros um conjunto de medidas para desbloquear heranças indivisas, integradas no pacote "Construir Portugal". A Proposta de Lei foi submetida à Assembleia da República em 17 de abril de 2026 e encontra-se em processo de aprovação parlamentar.
Nota de estado legislativo: à data de publicação deste artigo, a legislação ainda não está publicada em Diário da República na sua forma definitiva. O texto que se segue descreve o conteúdo da proposta aprovada em Conselho de Ministros. Recomenda-se acompanhar a publicação oficial em dre.pt.
1. Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa
A medida central — designada pelo Governo como "Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa" — cria um mecanismo que permite a qualquer herdeiro requerer a venda judicial de imóveis da herança dois anos após a abertura da sucessão, sem necessidade de acordo dos restantes.
O processo funciona em duas fases:
- Fase 1: fixação do preço base por avaliação pericial; os restantes herdeiros têm 30 dias para apresentar oposição após notificação judicial
- Fase 2: venda em leilão electrónico ao valor de mercado; os outros herdeiros têm direito de remição (direito a adquirir pelo mesmo preço)
Podem iniciar este processo: qualquer herdeiro, o cônjuge meeiro sobrevivo, ou um testamenteiro com poderes de partilha.
Excepções previstas: imóvel que seja morada de família; herança em situação de insolvência; imóvel penhorado; herdeiros incapazes ou em parte incerta (nestes casos exige-se autorização do Ministério Público).
2. Arbitragem sucessória
A proposta introduz a arbitragem sucessória como via alternativa ao tribunal para resolução de litígios entre herdeiros, com recurso para o Tribunal da Relação. O processo é mais rápido e menos oneroso do que o processo judicial tradicional.
3. Reforço dos poderes do cabeça de casal
A proposta prevê que, cinco anos após a abertura da sucessão ou dois anos após a caducidade do acordo de indivisão, o cabeça de casal fique obrigado a promover a partilha por acordo ou a requerer o processo de inventário.
Fontes: Comunicado do Conselho de Ministros de 27 de março de 2026 · Público, 17 de abril de 2026 · ECO, 13 de março de 2026
O que isto significa na prática: heranças com mais de dois anos de indivisão estão, pela primeira vez, sujeitas à acção de qualquer herdeiro individualmente — sem que os restantes possam vetar o processo indefinidamente. Se tem um imóvel nesta situação, o impasse pode estar prestes a ter um desfecho involuntário. A questão é se esse desfecho é favorável para si.
Quais as obrigações dos herdeiros numa herança indivisa?
Mesmo sem partilha, a herança indivisa gera obrigações concretas que os herdeiros têm de cumprir.
IMI e AIMI
O IMI continua a ser devido sobre os imóveis da herança, independentemente de estar indivisa. É responsabilidade do cabeça de casal proceder ao pagamento. Se os bens da herança não forem suficientes para liquidar o imposto, o cabeça de casal tem direito a ser reembolsado pelos restantes herdeiros na proporção das respectivas quotas.
O AIMI — Adicional ao IMI — aplica-se a heranças indivisas com património imobiliário acima de 600 mil euros, à taxa de 0,7% (artigo 135.º-A e seguintes do Código do IMI).
Fonte: Portal das Finanças — IMI e AIMI · Código do IMI, art. 135.º-A
Declaração de rendimentos
Se a herança gerar rendimentos — rendas, juros, mais-valias — cada herdeiro deve declarar a sua quota-parte no IRS através do Anexo D. Quando os rendimentos provêm de actividade empresarial, é o cabeça de casal quem apresenta a declaração consolidada.
Fonte: AT — Guia do IRS, Anexo D · Código do IRS, art. 19.º e 22.º
Comunicação às Finanças
A abertura da herança deve ser comunicada à Autoridade Tributária no prazo de três meses após o falecimento. É o cabeça de casal que tem esta responsabilidade.
Fonte: AT — Participação de bens e direitos · Código do Imposto do Selo
O que podem os herdeiros fazer com um imóvel em herança indivisa?
Esta é a questão prática que mais dúvidas gera. A resposta depende do grau de acordo entre os herdeiros.
Com acordo de todos os herdeiros
Quando todos os herdeiros concordam, as opções são amplas:
- Vender o imóvel — a forma mais comum de terminar a herança quando nenhum herdeiro quer ficar com o bem
- Arrendar o imóvel — gerar rendimento enquanto se decide o destino final
- Atribuir o imóvel a um dos herdeiros mediante compensação financeira aos restantes (tornas)
- Fazer obras de valorização para maximizar o valor antes de vender ou arrendar
Sem acordo entre herdeiros
Quando há desacordo, as opções são mais limitadas mas não inexistentes:
- Processo de inventário — processo notarial que força a partilha, com ou sem acordo de todos
- Venda de quinhão hereditário — um herdeiro pode vender a sua quota-parte da herança (não de um bem específico) a terceiros, com direito de preferência dos restantes
- Venda forçada após dois anos — o novo mecanismo introduzido pela lei de 2026
O que nenhum herdeiro pode fazer sozinho
Sem o acordo dos restantes, nenhum herdeiro pode vender, hipotecar ou fazer obras substanciais em imóveis da herança. Qualquer acto de disposição sobre um bem específico exige o consentimento de todos os titulares.
Quais as implicações fiscais da venda de imóvel em herança indivisa?
A fiscalidade na venda de imóveis herdados é uma área com jurisprudência em evolução. Há distinções importantes a conhecer.
Venda do quinhão hereditário (parte da herança, não de um imóvel específico)
O entendimento dominante dos tribunais e do Centro de Arbitragem Administrativa é que a venda do quinhão hereditário — a totalidade da parte de um herdeiro na herança indivisa — não está sujeita a IRS sobre mais-valias, por não configurar transmissão directa de direito real sobre imóvel. Esta posição foi uniformizada pelo Supremo Tribunal Administrativo.
Fonte: Acórdão do STA n.º 1355/18.8T8AVR.P1.S1, de 16 de janeiro de 2025 · Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD), Processo n.º 176/2017-T · Código do IRS, art. 10.º
Venda de imóvel específico da herança
Quando os herdeiros vendem um imóvel concreto integrante da herança, há lugar ao apuramento de mais-valias. O valor de aquisição para efeitos fiscais é o valor patrimonial tributário à data do falecimento do titular, ou o valor declarado no processo de habilitação de herdeiros, se superior.
Fonte: AT — Mais-valias imobiliárias · Código do IRS, art. 43.º a 51.º
Nota: Esta área é tecnicamente complexa e a Autoridade Tributária tem interpretações que nem sempre coincidem com a jurisprudência dos tribunais. Recomenda-se consulta de um contabilista ou advogado antes de qualquer operação de venda.
O problema que a lei não resolve: falta de capital para valorizar
A nova lei facilita o desbloqueio de heranças indivisas. Mas resolve apenas metade do problema.
O que a lei não resolve é a situação em que os herdeiros chegam a acordo para vender, mas o imóvel está degradado e o valor de mercado está muito abaixo do potencial real. Vender um imóvel que precisa de obras significa aceitar um preço que reflecte o estado actual — não o que o imóvel poderia valer após uma intervenção.
E quem vai pagar as obras? Esta é a questão que paralisa a maioria das heranças mesmo depois de os herdeiros chegarem a acordo: ninguém quer investir capital num imóvel que ainda não é definitivamente seu.
É exatamente aqui que entra o modelo da Atlas.
Uma alternativa ao impasse: valorizar antes de vender, sem custos para os herdeiros
A Atlas Imobiliário trabalha especificamente com heranças indivisas em Portugal. O modelo é directo: a Atlas investe até 90% dos custos de renovação e valorização do imóvel, sem que os herdeiros paguem nada. O imóvel mantém-se em nome da herança. Quando é vendido, a mais-valia gerada é partilhada entre os herdeiros (maioria) e a Atlas.
O resultado: os herdeiros recebem significativamente mais do que receberiam com uma venda no estado actual, sem ter investido capital.
Para saber quanto mais poderia valer o imóvel após valorização, pode usar o nosso simulador de co-investimento — gratuito e sem compromisso.
Checklist: o que fazer se tem um imóvel numa herança indivisa
- Verificar há quanto tempo a herança está indivisa — se já passaram dois anos da aceitação, acompanhe o estado da nova legislação em dre.pt: quando em vigor, qualquer herdeiro poderá iniciar o processo de venda
- Identificar quem são todos os herdeiros e as respectivas quotas — essencial para qualquer operação
- Verificar se o IMI está em dia — em dívida pode complicar qualquer processo futuro
- Avaliar o estado do imóvel — perceber o gap entre o valor actual e o valor potencial após obras
- Comparar as opções: vender agora, fazer obras com capital próprio, ou co-investir com a Atlas
- Consultar um advogado ou notário para o processo formal de partilha ou inventário
Perguntas frequentes sobre herança indivisa
Posso vender a minha parte de um imóvel em herança indivisa? Não pode vender a sua parte de um imóvel específico — pode vender o seu quinhão hereditário (a sua quota na herança como um todo). Os outros herdeiros têm direito de preferência. Para vender um imóvel específico da herança, precisa do acordo de todos os herdeiros.
A herança indivisa tem de pagar IMI? Sim. O IMI é devido sobre os imóveis da herança, independentemente de estar indivisa. O cabeça de casal é o responsável pelo pagamento.
O que acontece se um herdeiro morrer antes da partilha? A quota do herdeiro falecido passa para os seus próprios herdeiros. O processo de herança torna-se mais complexo com o alargamento do número de titulares.
Posso fazer obras num imóvel em herança indivisa? Obras de simples conservação podem ser feitas pelo cabeça de casal. Obras de maior dimensão ou que alterem substancialmente o imóvel exigem o acordo de todos os herdeiros.
A nova lei de 2026 obriga-me a vender? A proposta aprovada em Conselho de Ministros (ainda em aprovação parlamentar) permite que um herdeiro inicie o processo judicial de venda após dois anos da abertura da sucessão. Os restantes herdeiros têm direito de remição — podem adquirir pelo mesmo preço — e 30 dias para apresentar oposição. Ninguém é forçado a aceitar dinheiro se exercer o direito de remição. Acompanhe o estado final em dre.pt.
O que é o processo de inventário? É o processo formal — notarial ou judicial — para fazer a partilha de uma herança quando não há acordo entre todos os herdeiros, ou quando a lei o exige (por exemplo, quando há herdeiros menores). É mais demorado e oneroso do que a partilha por acordo, mas garante a divisão mesmo sem unanimidade.
Posso contactar a Atlas sem que todos os herdeiros estejam de acordo? Para a análise inicial, sim — podemos avaliar o imóvel e apresentar uma proposta. Para avançar formalmente com o co-investimento, precisamos que os herdeiros com legitimidade para decidir estejam disponíveis para avaliar a proposta. Na maioria dos casos, o acordo sobre a valorização é mais fácil de obter do que o acordo sobre a venda, porque nenhum herdeiro perde nada e todos recebem mais.
Sobre a Atlas Imobiliário
A Atlas Imobiliário é uma empresa portuguesa especializada em co-investimento para valorização de imóveis bloqueados — heranças indivisas, compropriedade e imóveis com potencial que os proprietários não têm capital para realizar. Investimos até 90% dos custos de valorização sem transferência de propriedade e sem custos para os proprietários ou herdeiros. Os resultados são partilhados no momento da venda.
Saiba mais sobre como funciona ou simule o retorno para o seu imóvel.
Este artigo tem carácter informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Para questões específicas sobre heranças, recomendamos a consulta de um advogado, notário ou contabilista certificado.